Eiendoms-AS og holdingstruktur
Velg eiendomsstruktur ut fra finansiering, eiere, risiko og planlagt salg. Skattefritak og ansvarsbegrensning har vilkår.
Et eiendoms-AS kan eie én eller flere eiendommer. Et holdingselskap kan eie aksjene i eiendomsselskapet. Riktig struktur avhenger av hva som kjøpes, hvem som eier og hvordan eiendommen skal finansieres eller selges senere.
Ett AS per eiendom eller ett samleselskap?
| Tema | Ett AS per eiendom | Flere eiendommer i ett AS |
|---|---|---|
| Separat aksjesalg | Enklere å selge selskapet med én eiendom | Aksjesalget omfatter hele selskapet |
| Regnskap | Flere selskaper å administrere | Færre separate leveranser |
| Risiko | Forpliktelser kan holdes i hvert selskap | Forpliktelser ligger i samme selskap |
| Finansiering | Egne lån og pant; garantier må vurderes | Samlet finansiering kan være praktisk |
Ansvarsbegrensningen er ikke absolutt. Garantier, kryssikkerhet, styreansvar og ulovlige utdelinger kan gi risiko utenfor eiendomsselskapet. Det finnes heller ingen generell eiendomsverdi der én struktur alltid er best.
Holding og skatt
Leieoverskudd i et ordinært AS skattlegges med 22 prosent. Et kvalifiserende aksjesalg fra holding kan være fritatt etter fritaksmetoden . Treprosentregelen gjelder normalt utbytte, ikke aksjegevinst. Kvalifiserende konsernutbytte er unntatt også fra treprosentregelen.
For et norsk skattekonsern kreves normalt mer enn 90 prosent av aksjene og stemmene ved utgangen av inntektsåret. Se Skatte-ABC om konsernutbytte . Privat utdeling fra holding vurderes separat etter aksjonærmodellen.
Holding bør vurderes før kjøpet. Å overføre allerede personlig eide aksjer til norsk holding er normalt realisasjon; aksjebytte mellom to norske selskaper er ikke fritatt etter § 11-11.
Aksjesalg og eiendomssalg må sammenlignes riktig
Anta en eiendomsverdi på 15 millioner kroner og en skattemessig gevinst ved direkte salg på 5 millioner. Ved 22 prosent skatt er nominell gevinstskatt 1,1 millioner. Det gir 13,9 millioner etter denne skatten, før gjeld og salgskostnader. Tidfestingen av skatten må vurderes for de solgte eiendelene.
Ved aksjesalg er det aksjenes pris som utbetales til selger. Den kan ikke settes lik eiendomsverdien uten å ta hensyn til gjeld, andre eiendeler, latent skatt og avtalte prisjusteringer. Gevinst på kvalifiserende aksjer kan være fritatt for selskapsaksjonæren. Et aksjesalg utløser normalt ikke dokumentavgift fordi hjemmelen til eiendommen ikke overføres.
Ved direkte overføring og tinglysing kan dokumentavgift normalt påløpe med 2,5 prosent av avgiftsgrunnlaget. Dette er vanligvis kjøpers kostnad, ikke et automatisk fradrag i selgers oppgjør. Se aksjesalg eller direkte eiendomssalg .
Kontroller før etablering
- Avklar lånevilkår, pant og eventuelle garantier før selskapene stiftes.
- Vurder om utleien omfattes av frivillig MVA-registrering . Boligutleie og næringsutleie må skilles.
- Fordel kjøpesummen på tomt, bygg og installasjoner på et dokumentert grunnlag. Boligbygg kan ikke behandles som et ordinært avskrivbart forretningsbygg.
- Vurder avtalene og skatten før eksisterende eiendom eller aksjer flyttes inn i strukturen.
Bygger du for salg, gjelder egne regler for varelager og MVA, se regnskap for eiendomsutvikler .
Kontakt AIAK med kjøpsplan, finansiering og ønsket eierstruktur.
Artikkelen er sist oppdatert: 2026-09-19