Regnskap for eiendomsutvikler

Regnskap for eiendomsutvikling skiller seg fra vanlig eiendomsforvaltning på ett avgjørende punkt: eiendommen skal selges, ikke eies. Det styrer hvordan tomt og bygg klassifiseres, når inntekten føres, hvilken MVA du kan trekke fra og hvordan gevinsten skattlegges. Feil klassifisering fra start er vanskelig å rette opp når prosjektet er ferdig. Denne siden går gjennom reglene for 2026.

Ett prosjektselskap per tomt

De fleste utviklere organiserer seg med et holdingselskap på toppen og ett prosjektselskap (ofte kalt SPV) per tomt eller byggetrinn. Det gir tre fordeler:

• Risikoen isoleres. Et prosjekt som går dårlig, trekker ikke med seg de andre.
• Finansieringen blir enklere. Banken tar pant i tomten og aksjene i ett selskap med ett prosjekt.
• Exit blir fleksibel. Du kan selge aksjene i prosjektselskapet i stedet for eiendommen, og gevinsten i holdingselskapet er normalt skattefri etter fritaksmetoden.

Konsekvensen er flere selskaper med egne regnskaper, egne MVA-vurderinger og mellomværende mellom selskapene som må avstemmes. Se eiendoms-AS-strukturer og regnskapsfører for konsern .

Varelager eller anleggsmiddel?

Dette er det viktigste valget i et utviklingsprosjekt.

Tomt, byggekostnader, byggelånsrenter i byggeperioden og prosjektledelse kan aktiveres på prosjektet i regnskapet. Skattemessig fradragsføres rentene når de påløper, så aktiverte renter gir en midlertidig forskjell. Inntekten fra en solgt bolig føres først når kjøperen overtar, ikke når kontrakten signeres. Et prosjekt som endrer formål, for eksempel når usolgte leiligheter leies ut i stedet, må vurderes på nytt. Da kan klassifiseringen og MVA-posisjonen endres.

MVA i et boligprosjekt

• Salg av boliger og tomter er unntatt fra MVA. Utvikleren har derfor ikke fradrag for MVA på entreprisekostnader, rådgivere og megler i et rent boligprosjekt. MVA-en blir en del av kostprisen.
• Utvikler med egne byggefolk: Oppfører selskapet bygg for salg med egne ansatte, skal det beregnes uttaks-MVA av egne varer og tjenester (merverdiavgiftsloven § 3-26 ). Utviklere som bare kjøper totalentreprise, rammes ikke av dette.
• Rekkefølgekrav og infrastruktur som overtas av kommunen, må vurderes særskilt. Behandlingen avhenger av avtalen med kommunen.

MVA i et næringsprosjekt

Skal hele eller deler av bygget leies ut til MVA-registrerte leietakere, kan utleier søke frivillig registrering for utleie av næringslokaler. Det gir fradrag for MVA på byggekostnadene for de arealene som leies ut til avgiftspliktig virksomhet. Utvikleren kan søke forhåndsregistrering mens bygget står under oppføring, fordi det er gjort betydelige anskaffelser før omsetningen starter. Se frivillig MVA-registrering ved utleie .

Et bygg der MVA på byggekostnadene er minst 100 000 kr, er en kapitalvare. Fradraget må justeres over ti år fra fullføringen hvis bruken endres, for eksempel når en leietaker med avgiftspliktig virksomhet blir erstattet av en med unntatt virksomhet. Selges bygget i perioden, kan justeringsplikten overføres til kjøperen. Se justeringsreglene for fast eiendom .

Kombinasjonsbygg med leiligheter over og næring på gateplan krever en arealfordeling av MVA på fellesarealer og felleskostnader. Fordelingsnøkkelen må dokumenteres.

Forskudd og garantier fra boligkjøpere

Bustadoppføringslova § 47 setter grenser for når utvikleren kan bruke kjøpernes forskudd. Forskudd kan bare disponeres når kjøperen har fått hjemmel til eiendommen, eller når utvikleren har stilt selvskyldnergaranti. Frem til da står pengene normalt på meglers klientkonto. I tillegg skal utvikleren stille garanti for oppfyllelse: minst 3 % av vederlaget før overtakelse og minst 5 % i fem år etter overtakelse. Garantistillelser skal opplyses i noter.

Regnskapsmessig er forskudd fra kjøpere gjeld inntil overtakelsen. De er ikke inntekt.

Skatt ved salg av prosjektet

Et aksjesalg gir kjøperen en lavere skattemessig verdi på eiendommen enn markedsverdien. Kjøperen forhandler derfor normalt ned prisen for den latente skatten. Se gevinst ved salg av næringseiendom .

Regneeksempel: åtte leiligheter

Prosjekt AS kjøper en tomt for 12 mill. kr og bygger åtte leiligheter i totalentreprise.

Så lenge leilighetene er under bygging, står kostnadene i balansen som prosjekt under utvikling. Når kjøperne overtar, føres salgsinntekten og tilhørende andel av kostprisen som varekostnad, leilighet for leilighet. Selges bare seks av leilighetene i år 1, føres 6/8 av kostprisen, altså 42 mill. kr, mot salgsinntekter på 45 mill. kr. De to usolgte står i varelageret med 14 mill. kr.

Vanlige feil i utviklingsprosjekter

1. Prosjektkostnader føres i holdingselskapet i stedet for i prosjektselskapet, så kostprisen blir feil.
2. Boliger som leies ut i påvente av salg, avskrives som anleggsmidler.
3. Fradrag for MVA på et næringsbygg tas uten at fordelingen mellom næring og bolig er dokumentert.
4. Kjøpernes forskudd føres som inntekt før overtakelsen.
5. Mellomværende mellom selskapene i konsernet blir ikke avstemt før årsoppgjøret.

Slik hjelper AIAK eiendomsutviklere

AIAK fører regnskapet for prosjektselskaper og holdingselskaper, holder orden på mellomværende og MVA-posisjoner og lager årsregnskap klart til revisor der det kreves. Har du flere selskaper, bør du se på holdingpakken , og for strukturvalg og exit kan du få rådgivning . Du kan også lese om regnskap for eiendoms-AS , eller kontakte oss for en gjennomgang av prosjektet ditt.